Στον Ν.2664/98 για την σύνταξη του εθνικού κτηματολογίου γίνεται για πρώτη φορά αναφορά στην σύνταξη δασικών χαρτών και ορίζονται σχετικές διαδικασίες.
Με τον Ν. 3889/2010 για την επιτάχυνση και απλούστευση της διαδικασίας κύρωσης των δασικών χαρτών, γίνεται η πρώτη σοβαρή παρέμβαση στα θέματα των δασικών χαρτών.
Στην άρθρο 24 του νόμου αυτού γίνεται αναφορά για την οριοθέτηση οικισμών στους δασικούς χάρτες οι οποίοι δεν έχουν οριοθετηθεί σύμφωνα με τις γνωστές πολεοδομικές διατάξεις. Με φροντίδα των ΟΤΑ καθορίζονται διαδικασίες οριοθέτησης των οικισμών αυτών. Μάλιστα ορίζεται ότι αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την πολεοδόμησή τους ξεκινά η διαδικασία πολεοδόμησής των περιοχών αυτών.
Επομένως δίνεται σαφώς μια πολεοδομική διάσταση για την εξαίρεση των εγκεκριμένων οικισμών από δασικούς χαρακτηρισμούς.
Η παραπάνω διάταξη εξειδικεύεται με τον Ν.4389/2016 όπου ορίζεται ότι «το περίγραμμα των οικιστικών πυκνώσεων που δεν υπάγονται στις κατηγορίες α' και β' της παραγράφου 2 αποτυπώνονται με ιώδες χρώμα. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας που θα εκδοθεί εντός μηνός θα καθοριστούν τα κριτήρια προσδιορισμού της οικιστικής πύκνωσης για τις ανάγκες εφαρμογής της παρούσας. Εντός έξι (6) μηνών από την έκδοση της ως άνω Υπουργικής Απόφασης οι τεχνικές υπηρεσίες των Ο.Τ.Α. αποτυπώνουν με ιώδες χρώμα το περίγραμμα των οικιστικών πυκνώσεων που δεν υπάγονται στις κατηγορίες α' και β' της παραγράφου 2, εφαρμοζομένων των διατάξεων της δασικής νομοθεσίας.
Τα περιγράμματα των οικιστικών πυκνώσεων της παρούσας παραγράφου διαβιβάζονται εντός της ως άνω προθεσμίας στην Ε.Κ.ΧΑ. Α.Ε., η οποία τα αποστέλλει αμελλητί στην Διεύθυνση Δασών για να εξαιρεθούν από την ανάρτηση στο δασικό χάρτη κατά το άρθρο 14 του παρόντος νόμου και στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την περιβαλλοντική και πολεοδομική τους διαχείριση, ώστε να προχωρήσει η διαδικασία ανάρτησης και κύρωσης των δασικών χαρτών σύμφωνα με τα οριζόμενα στο νόμο αυτόν.»
Αυτή είναι και η πρώτη αναφορά στον όρο ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΠΥΚΝΩΣΗ και βέβαια είναι σαφής επίσης η πολεοδομική διάσταση της συγκεκριμένης ρύθμισης, η βασική φιλοσοφία της οποίας κατά την άποψή μας είναι θετική.
Τα κριτήρια πράγματι καθορίσθηκαν σύντομα με υπουργική απόφαση του Ιουλίου 2016, σύμφωνα με την οποία καθορίζεται:
α) Ελάχιστος αριθμός κτιρίων: πενήντα (50).
β) Για τον προσδιορισμό της επιφάνειας της έκτασης που περιλαμβάνεται εντός του ιώδους περιγράμματος ισχύουν τα ακόλουθα:
αα. Όταν ο συνολικός αριθμός των κτιρίων είναι ίσος ή μεγαλύτερος των 50, αναλογεί τουλάχιστον ένα (1) κτίριο ανά 500 τ.μ.
ββ. Όταν ο συνολικός αριθμός των κτιρίων είναι μεγαλύτερος των 100, αναλογεί τουλάχιστον ένα (1) κτίριο ανά 1.000 τ.μ.
γγ. Όταν ο συνολικός αριθμός των κτιρίων είναι μεγαλύτερος των 400, αναλογεί τουλάχιστον ένα (1) κτίριο ανά 2.000 τ.μ.
Για τον υπολογισμό όμως των ως άνω επιφανειών δεν λαμβάνεται υπόψη το μέγεθος της κάθε ιδιοκτησίας, αλλά μόνο το σύνολο της περιοχής εντός του ιώδους περιγράμματος, οι κορυφές του οποίου ορίζεται ότι πρέπει κατά το δυνατόν να ταυτίζονται με κτίρια.
Τι παρατηρούμε στα κριτήρια που ορίζονται με την παραπάνω απόφαση;
- Καθορίζονται κατ’ αρχήν υψηλοί ποσοτικοί περιορισμοί ως προς την οριοθετούμενη επιφάνεια.
Δηλαδή για να οριοθετήσουμε ένα οικισμό πρέπει να έχουμε ελάχιστο αριθμό κτιρίων 50. Αν έχουμε π.χ. 48 κτίρια δεν αποτελούν οικισμό;
Δεν νομίζω ότι υπάρχει λογική απάντηση στο ερώτημα αυτό
- Καθορίζεται επίσης χωρικός περιορισμός ως προς τον αριθμό των κτιρίων. Π.Χ. για 50 σπίτια να έχουμε 2.500 τ.μ., για 100 σπίτια να έχουμε 100στρ , για 400 σπίτια να έχουμε 800στρ.
Δηλαδή αν έχουμε 50 σπίτια και 2.490 τ.μ., ή αν έχουμε 100 σπίτια και 99στρ δεν οριοθετούμε?
Πως δικαιολογούνται οι περιπτώσεις αυτές όταν δεν καθορίζονται παρεκκλίσεις?
Π.Χ. αν έχω 400 σπίτια σε 790στρ δεν υπάρχει οικισμός?
Δηλαδή στις περιπτώσεις αυτές δεν έχουμε την απαραίτητη … πύκνωση;
Σε αυτό τον σκεπτικό δεν χωράνε πολεοδομικά κριτήρια αλλά μόνο ίσως δασολογικά.
Δηλαδή εξαιρούμε τα κτίρια από τις αναρτήσεις για να αντιμετωπίσουμε το θέμα των αυθαιρέτων και αφήνουμε ως δασική την υπόλοιπη περιοχή αφού καθορίζεται ότι δασικές εκτάσεις εντός οικιστικών πυκνώσεων συνεχίζουν να υπάγονται στην δασική νομοθεσία.
Βλέπουμε το δένδρο αλλά χάνουμε το δάσος …
Με αυτά τα δεδομένα στις αναρτήσεις των δασικών χαρτών έχουν εμφανισθεί απίστευτα σχήματα δήθεν οικιστικών πυκνώσεων τα οποία μπορούν να χαρακτηρισθούν με πολλούς τρόπους, αλλά δεν έχουν κανένα στοιχείο πολεοδομικής και χωροταξικής προσέγγισης.
Προφανώς τα σχήματα αυτά προέκυψαν επειδή οι συγκεκριμένες περιοχές δεν πληρούσαν τα χωρικά κριτήρια ώστε να χωροθετηθούν με βάση την παραπάνω απόφαση ή ίσως ενδιέφερε μόνο να σώσουμε το κτίσμα , δηλαδή το ... δένδρο.
Κοιτάξτε ορισμένα από τα σχήματα αυτά.
Μοιάζουν ίσως με χταπόδια. Δεν έχουν βέβαια καμία κανονικότητα, ουσιαστική συνέχεια δεν αποτελούν οικιστική ενότητα, δεν εξηγούνται πολεοδομικά και χωροταξικά.
Δεν αποτελούν βέβαια ούτε «οικιστική πύκνωση» αφού το ένα μπορεί να απέχει από το άλλο εκατοντάδες μέτρα.
Σε αυτή την περίπτωση δυο βασικά ερωτήματα προκύπτουν
- Πως θα αντιμετωπισθεί πολεοδομικά η περιοχή αυτή αφού μόνο τα κτίσματα θα εξαιρούνται της δασικής μορφής; Επομένως η περιοχή απλά δεν μπορεί να πολεοδομηθεί, γεγονός αντίθετο με το πνεύμα του νόμου.
- Πως θα επιλυθεί το ιδιοκτησιακό θέμα των περιοχών αυτών, αφού η περιβάλλουσα το κτίριο έκταση θα παραμένει δασική άρα με βάση το τεκμήριο κυριότητας υπέρ του δημοσίου αυτή περνάει στην κυριότητα του δημοσίου. Θα έχουμε δηλαδή ιδιοκτήτες με κυριότητα στα κτίσματα αλλά οι αυλές τους, οι κήποι τους θα ανήκουν στο Δημόσιο. Νομίζω ότι αυτό είναι μια παγκόσμια πρωτοτυπία που θα διεκδικούμε μαζί με πολλές άλλες….
Ας δούμε όμως και μια άλλη διάσταση του θέματος αυτού.
Και συγκεκριμένα τι γίνεται με τις εποικιστικές εκτάσεις πρώην συνεταιρισμών για τις οποίες έχουν συνταχθεί ιδιωτικά ρυμοτομικά τα οποία γενικά πληρούν πολεοδομικά κριτήρια. Στις εκτάσεις αυτές έχουν ανεγερθεί αυθαίρετες κατοικίες και ορισμένες από αυτές διαθέτουν τις απαραίτητες υποδομές για την λειτουργία τους ως οικισμός. (οδικό δίκτυο, ΔΕΗ, ΟΤΕ, αποχέτευση κτλ). Aς σημειωθεί ότι οι εκτάσεις αυτές στο κτηματολόγιο, φέρονται εγγεγραμμένες υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου επειδή δεν έχουν νόμιμα παραχωρηθεί στους κατά τόπους συνεταιρισμούς στο διάστημα 1922-1930 και το γεγονός αυτό το Δημόσιο το ανακάλυψε μόλις το 2000 με την έναρξη του Εθνικού κτηματολογίου. Έτσι σήμερα χιλιάδες μικροιδιοκτησίες συνεταιρισμών, πολλές από τις οποίες έχουν οικοδομηθεί, αν και έχουν νόμιμα περιέλθει στους κατόχους τους, φέρονται εγγεγραμμένες υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου. Με βάση τις διατάξεις του Ν.4061/2012 απαραίτητη προϋπόθεση μεταβίβασης των συγκεκριμένων ιδιοκτησιών από το Δημόσιο στους κατόχους των είναι να μην χαρακτηρίζονται δασικές. Επομένως για τις ιδιοκτησίες αυτές ο χαρακτηρισμός τους με τις διαδικασίες των οικιστικών πυκνώσεων είναι ζωτικής σημασίας.
Οι παραπάνω εκτάσεις όμως εάν δεν πληρούν τα ποσοτικά και χωρικά κριτήρια που καθορίζονται με την συγκεκριμένη απόφαση μένουν εκτός οικιστικών πυκνώσεων.
Εδώ βλέπουμε ένα παράδειγμα οικισμού της κατηγορίας αυτής
Επιπλέον με την ιδιωτική ρυμοτομία των οικισμών αυτών και με την προσδοκία ένταξης τους σε εγκεκριμένο σχέδιο, έχουν νόμιμα μεταβιβαστεί κυρίως στην δεκαετία του 1960 ακίνητα εκτάσεως 250-300 τ.μ. τα οποία εάν δεν ενταχθούν σε εγκεκριμένο σχέδιο δεν θα αποκτήσουν ποτέ την απαιτούμενη αρτιότητά για την οικοδόμηση τους. Δηλαδή αν και έχουν ήδη δημιουργηθεί πολεοδομικά συγκεκριμένοι οικισμοί, με την έως τώρα αντιμετώπιση της πολιτείας τους διατηρούμε σε μόνιμη ομηρία παρανομίας.
Ποια είναι η αξία ενός ακινήτου 250 τ.μ. εκτός σχεδίου – οικισμού σήμερα;
Γιατί θα πρέπει ο κάτοχος του να προβεί σε διαδικασίες αντιρρήσεων, διορθώσεων κτηματολογίου κτλ για να παραμείνει το ακίνητο αυτό εκτός σχεδίου;
Με τα παραπάνω κριτήρια, ακόμα και αν πληρούν τις προϋποθέσεις οριοθέτησης, θα εξαιρεθεί το κτίσμα ίσως αλλά όχι η υπόλοιπη έκταση που το περιβάλλει.
Επομένως το πρόβλημα θα παραμείνει και δεν θα δοθεί ποτέ η δυνατότητα πολεοδόμησης των περιοχών αυτών αφενός και αφετέρου δεν θα επιλυθεί ποτέ το ιδιοκτησιακό θέμα.
Έχει ποτέ αναρωτηθεί κανείς τι θα γίνει με αυτούς τους οικισμούς;
Οι προσφυγές περιβαλλοντικών οργανώσεων και δασολόγων κατά της συγκεκριμένης ρύθμισης σε τι αποβλέπουν; ΝΑ ΓΚΡΕΜΙΣΟΥΜΕ ΟΛΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ ΤΟΥ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ; Ο περιβαλλοντικός ακτιβισμός στερείται κάθε ορθολογιστικής προσέγγισης και κάθε κοινωνικής ευαισθησίας.
Αν όμως πράγματι οι προσφεύγοντες κατά των οικιστικών πυκνώσεων προτείνουν το γκρέμισμα, να μας το πούνε, αν έχουν κάποια άλλη λογική πρόταση επίσης θα περιμένουμε να την ακούσουμε.
Τι πρέπει γίνει;
Για την αντιμετώπιση των παραπάνω προβλημάτων προτείνουμε:
- Οι οικιστικές πυκνώσεις να καθορίζονται με πολεοδομικά και χωροταξικά κριτήρια.
- Να εξετάζεται ο οικισμός στο σύνολό του, αν αποτελεί οικιστική ενότητα.
- Να εξετάζουμε αν έχει τις απαραίτητες υποδομές για να λειτουργήσει ως οικισμός, αν μπορεί να τις αποκτήσει, αν ήδη έχουν διαμορφωθεί και λειτουργούν. Στην περίπτωση αυτή η οριοθέτηση να γίνεται χωρίς χωρικούς περιορισμούς.
- Να δοθούν παρεκκλίσεις για τις πρώην εποικιστικές εκτάσεις οι οποίες έχουν ιδιωτικά ρυμοτομικά σχέδια με βάση την δυνατότητα πολεοδομικής ρύθμιση των οικισμών αυτών.
- Να αναθεωρηθεί στο σύνολό της η σχετική υπουργική απόφαση.
- Να δοθεί δυνατότητα επαναοριοθέτησης των περιοχών που έχουν υποβληθεί με βάση τα παραπάνω δεδομένα και δεν πληρούν τα πολεοδομικά και χωροταξικά κριτήρια.
- Να δίνεται η δυνατότητα υποβολής αντίρρησης για δασικές εκτάσεις εντός ορίων των δασικών πυκνώσεων.
Ας καταλάβουμε επιτέλους ότι η αποκατάσταση των προβλημάτων τα οποία η ίδια η πολιτεία δημιούργησε με τις ενέργειες, την ανοχή της ή τις παραλείψεις της πρέπει να επιλυθούν από την ίδια προς όφελος του κοινωνικού συνόλου.
Η διαιώνιση των προβλημάτων είναι εις βάρος της κοινωνίας γενικά, της οικονομίας αλλά και της ανάπτυξης του τόπου.
Νικόλαος Χρ. Ζαχαριάς
zaxarn@otenet.gr
Αγρονόμος τοπογράφος Μηχανικός Ε.Μ.Π.
Πρώην Γενικός Γραμματέας του Πανελληνίου Συλλόγου αγρονόμων τοπογράφων Μηχανικών.
Πρόεδρος του Ευρωπαϊκού συλλόγου των ελευθέρων επαγγελματιών τοπογράφων Μηχανικών (ΕGOS)
Πολεοδόμος Μελετητής
(Η εργασία αποτελεί περίληψη σχετικής παρουσίασης στο 5ο Πανελλήνιο συνέδριο του συλλόγου των αγρονόμων τοπογράφων Μηχανικών που έγινε την 14/10/2017 στο ΕΜΠ).
Πηγή: B2Green